Полная стоимость ипотеки: ПСК, переплата и расходы

Процентная ставка определяет, как банк начисляет проценты на остаток долга. Она бывает фиксированной на весь срок или меняется по правилам договора. Полная стоимость кредита, или ПСК, выражается в процентах годовых и денежной сумме. Банк размещает ее в рамке на первой странице кредитного договора. В расчет входят платежи заемщика, предусмотренные условиями кредита и требованиями закона. ПСК может быть выше рекламной ставки из-за страхования, платных услуг или других обязательных расходов. Сравнивайте значения для одной суммы, срока и способа погашения.

Как рассчитать переплату

Простая формула: переплата = сумма всех платежей банку минус сумма кредита. Если заемщик получил 5 млн рублей и за весь срок перечислил банку 8,6 млн рублей, процентная переплата составила 3,6 млн рублей. Отдельно учитывают страхование, оценку, регистрацию, дополнительные услуги и расходы по объекту. Для аннуитетного кредита ежемесячный платеж одинаков, но его состав меняется. В начале срока большая часть уходит на проценты, затем растет доля погашения основного долга.

Пример для квартиры в Краснодаре

Предположим, квартира стоит 7 млн рублей. Покупатель вносит 2 млн и берет 5 млн рублей на 20 лет под 6% годовых. Ориентировочный аннуитетный платеж составит около 35,8 тыс. рублей, а сумма платежей за срок около 8,6 млн рублей. Расчет иллюстративный. Он не включает страхование, услуги банка и изменение условий. Точные значения банк укажет в индивидуальных условиях и графике платежей.

Какие расходы проверить

Перед подписанием договора соберите в одну таблицу:

• первоначальный взнос;
• ежемесячный платеж;
• сумму процентов за весь срок;
• страхование имущества, жизни и титула, если применимо;
• оценку недвижимости;
• платные сервисы и подписки;
• комиссии, если они предусмотрены;
• расходы на регистрацию и расчеты;
• разницу в цене квартиры при субсидированной ставке.

Страхование заложенного имущества обычно является обязательным. Другие виды страхования могут быть добровольными, но отказ иногда повышает ставку. Сравните оба сценария по общей сумме расходов.

Как оценить предложение со ставкой от застройщика

Низкая ставка не гарантирует минимальную переплату. Попросите расчет одной квартиры по стандартной и субсидированной программам. Если во втором варианте цена выше, добавьте разницу к расходам по кредиту. Особенно внимательно проверяйте ставку на первые месяцы или годы. После льготного периода платеж может вырасти. Оценивать такую программу нужно по всему графику.

Как досрочное погашение меняет результат

При частичном досрочном погашении банк пересчитывает график. Заемщик обычно выбирает уменьшение срока или платежа. Сокращение срока чаще сильнее уменьшает сумму процентов, а снижение платежа освобождает деньги в ежемесячном бюджете. Проверьте в договоре порядок уведомления и дату списания. После операции получите новый график и убедитесь, что сумма учтена как досрочное погашение.

Как сравнить две ипотеки

1. Зафиксируйте одну квартиру, размер взноса и срок.
2. Возьмите у банков расчеты на одну дату.
3. Сравните ПСК и сумму платежей за весь срок.
4. Прибавьте страховки и платные услуги.
5. Проверьте условия сохранения ставки.
6. Рассчитайте сценарий досрочного погашения, если планируете его.

При выборе квартиры в ЖК «Екатерининский парк» или ЖК «Гулливер» можно запросить несколько ипотечных расчетов. Решение принимайте по индивидуальным условиям банка, а не по ставке в рекламном заголовке.

Вопросы и ответы

ПСК и переплата означают одно и то же?

Нет. ПСК показывает стоимость кредита в установленном формате, а переплата выражает сумму выплат сверх полученного основного долга.

Страхование входит в ПСК?

Банк включает расходы по правилам расчета ПСК и условиям договора. Проверьте рамку с ПСК, индивидуальные условия и стоимость каждого страхового продукта.

Как сильнее сократить проценты при досрочном погашении?

Уменьшение срока часто дает большую экономию процентов, чем уменьшение платежа. Сравните оба новых графика, поскольку результат зависит от даты и суммы погашения.

Коротко о главном

Сравнивайте предложения на одной квартире, сумме и сроке. Проверьте ставку, ПСК, страховки, дополнительные услуги и общую сумму выплат, а для субсидированной программы учтите разницу в цене жилья.

Узнать подробнее

Оставьте свои контактные данные и наши менеджеры свяжутся с Вами в ближайшее время.

Ваше имя Ваш телефон Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы соглашаетесь с условиями Политики обработки персональных данных, Политики конфиденциальности, Согласия на рекламно-информационные рассылки, Согласия на обработку персональных данных .