Как узнать собственника квартиры
Вопрос проверки собственника недвижимости сегодня стоит особенно остро. С 1 марта 2023 года в России действуют новые правила, по которым личные данные владельцев квартир и домов в выписках из ЕГРН засекречены для третьих лиц. Однако это не значит, что добросовестный покупатель остается беззащитным: закон все равно дает вполне рабочие инструменты для проверки. Разберем их вместе с экспертами.
Новые правила игры: почему данные засекретили
Перед любой сделкой с жильем покупатели привыкли запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ был главным источником информации о владельце. Ситуация изменилась весной 2023 года, когда в силу вступили поправки в законодательство — федеральный закон № 266-ФЗ. Главная цель нововведений — защитить граждан от несанкционированного доступа к их частной информации и поставить заслон мошенническим схемам.
Теперь, если документ заказывает кто-то со стороны, в нем не будет не только фамилии, имени и отчества хозяина, но и его даты рождения. Без специального разрешения такая информация остается закрытой.
Кто сохранил право на полную информацию
Получить выписку со всеми личными данными собственника сейчас могут строго определенные категории граждан.
Среди них:
- Супруги владельца недвижимости и его законные представители.
- Лица, у которых есть нотариально заверенная доверенность.
- Совладельцы, если недвижимость находится в долевой собственности.
- Наследники в отношении наследуемого имущества.
- Арендаторы и арендодатели, но только при условии, что их договор официально зарегистрирован в ЕГРН.
- Залогодержатели (например, банк, выдавший ипотечный кредит).
- Нотариусы и кадастровые инженеры в рамках своей профессиональной деятельности.
- Представители государственных органов, судов или судебные приставы.
Три способа узнать данные продавца квартиры
Если человек не относится к льготным категориям, получить заветную информацию о владельце все еще реально. Эксперты выделяют три основных пути:
1. Попросить выписку у самого продавца
Самый простой и прямой способ — попросить собственника самостоятельно заказать выписку в Росреестре и передать ее вам. По словам Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», современная практика как раз и движется в этом направлении. Покупатель же может заказать стандартную выписку без персональных данных владельца, а затем сравнить ее с той, что предоставил продавец. Если все характеристики объекта совпадают, это серьезный аргумент в пользу честности второй стороны.
2. Уговорить собственника открыть данные
Владелец недвижимости может добровольно раскрыть свои данные для всех третьих лиц. Для этого ему нужно подать заявление через МФЦ, официальный сайт Росреестра или портал «Госуслуги» и внести соответствующую запись в реестр. Правда, как отмечают юристы, на практике такой шаг встречается крайне редко. Кроме того, важно помнить: открыв доступ, собственник точно так же может в любой момент его отозвать.
3. Обратиться к нотариусу
Это самый надежный способ, который работает даже в том случае, если продавец по каким-то причинам не открыл свои данные. Нотариус имеет право совершить действие, которое называется «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН». На руки заявитель получает свидетельство и выписку, в которой указаны фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца.
Однако для такого запроса недостаточно простого любопытства — у заявителя должны быть веские основания, подтвержденные письменными доказательствами. Чаще всего к нотариусу обращаются в двух случаях:
- Планируемая сделка. Покупатель может предоставить предварительный договор купли-продажи. Если же к нотариусу приходят обе стороны сделки, достаточно их совместного письменного заявления.
- Защита нарушенных прав. Это истории про соседей, которые устроили потоп, или злостных неплательщиков за коммунальные услуги. В таких случаях в качестве доказательств подойдут акты от управляющей компании или расчет задолженности.
Если собственник известен, но его запись в ЕГРН устарела, нотариус сможет выдать информацию при предоставлении подтверждающих документов. Однако если нотариус увидит, что законных оснований для запроса нет, он выдаст мотивированный отказ.
Важно правильно оформить запрос: обычно нотариусы сами предоставляют форму заявления, в которой нужно указать причину обращения и приложить копии документов.
В целом, проверка через нотариуса — это надежный и законный способ минимизировать риски, и для покупателя часто проще, если нотариус сопровождает сделку целиком: тогда запрос сведений входит в комплекс услуг и отдельно за выписку платить не нужно.
Практическое руководство: на что обращать внимание
Получить документ — это лишь половина дела. Гораздо важнее правильно его проанализировать, чтобы не пропустить опасные сигналы. На что советуют обращать внимание эксперты:
- Собственник. Убедитесь, что человек, который предлагает сделку, действительно указан в выписке как владелец.
- Долевая собственность. Если у квартиры несколько хозяев, в продаже должны участвовать абсолютно все.
- Обременения. Критически важная графа — «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Именно там можно увидеть запись об аресте, ипотеке, долгосрочной аренде с жильцами, ренте или сервитутах.
- Право бессрочного проживания. С 1 сентября 2023 года в реестр вносятся отметки о людях, которые имеют право жить в квартире бессрочно. Это касается, например, бывших членов семьи собственника, которые когда-то отказались от участия в приватизации, или членов семьи владельца кооперативного жилья.
- История и актуальность. Обратите внимание на частоту переходов права собственности и дату выдачи выписки. Хотя формально у нее нет срока годности, для принятия решения лучше оперировать документом, которому не больше одного месяца.
- Особые обстоятельства. Стоит насторожиться, если недвижимость оформлена совсем недавно на основании наследства (есть риск споров), а также если среди собственников фигурируют несовершеннолетние (тогда обязательно потребуется согласие органов опеки).
- Дополнительные реестры. Нелишним будет проверить покупателя или продавца на предмет судебных споров, банкротства, а также связей с экстремистской деятельностью или статусом иностранного агента.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли вернуть старый порядок?
Нет. Законодательство вступило в силу, и изменения носят постоянный характер.
Кто сейчас может получить полную выписку?
Только сам собственник, его супруг/супруга, совладельцы, наследники, арендаторы (по договору), залогодержатели (банки) и представители госорганов.
Что делать, если продавец отказывается открывать данные?
Обратиться к нотариусу. Он сможет запросить выписку с персональными данными, но только при наличии у вас веских оснований: например, предварительного договора купли-продажи или доказательств нарушения ваших прав.
Какие риски, если не проверять собственника?
Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, оспариванием сделки в суде, а также с обременениями, которые не позволят вам стать полноправным хозяином.
🔗 Полезные ссылки: